헷갈리는 부재지주 부동산 정리 II

 

[양도소득세 중과대상 부재지주부동산, 양도소득세 정리] 

1. 2009년도 비사업용토지관련 양도소득세 개정요약 

▣ 양도소득세 일반세율 인하 (종합소득세와 일치, 소법§104)

□ 개정내용

종  전		⇒	개  정(2009년)		⇒	개  정(2010년)
1천만원 이하	9%		1,200만원 이하	6%		1,200만원 이하	6%
1~4천만원	18%		1,200~4,600만원	16%		1,200~4,600만원	15%
4~8천만원	27%		4,600~8,800만원	25%		4,600~8,800만원	24%
8천만원 초과	36%		8,800만원 초과	35%		8,800만원 초과	33%

※ ’09년에 2%p 이하, ’10년에 1%p 인하. 다만,

   최저구간 : ’09년에 3%p 일시 인하, 최고구간 : ’09년에 1%p 인하, ’10년에 2%p 인하

□ 적용시기

 ○ 2009.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

※ 속산표

소득 구간	2009년		2010년
	적용세율	누진공제액	적용세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%		6%
4,600만원 이하	16%	1,200,000원	15%	1,080,000원
8,800만원 이하	25%	5,340,000원	24%	5,220,000원
8,800만원 초과	35%	14,140,000원	33%	13,140,000원

 ▣ 양도소득세 장기보유특별공제 확대(소득법 §95)

□ 개정내용

종  전	개  정
□양도소득세 장기보유특별공제   ① 일반 건물․토지     : 연 3%, 최대 30%(10년이상 보유시) 공제   ② 1세대 1주택     : 연 4%, 최대 80%(20년이상 보유시) 공제    * 3년이상 보유시 적용	□1세대 1주택 장기보유특별공제 확대   ① (좌 동)   ② 1세대 1주택     : 연 8%, 최대 80%(10년이상 보유시) 공제     * 3년이상 보유시 적용

 ※ 공제율

공 제 표	보유기간	공제율
	3년 이상 4년 미만	100분의 24
	4년 이상 5년 미만	100분의 32
	5년 이상 6년 미만	100분의 40
	6년 이상 7년 미만	100분의 48
	7년 이상 8년 미만	100분의 56
	8년 이상 9년 미만	100분의 64
	9년 이상 10년 미만	100분의 72
	10년 이상	100분의 80

□ 적용시기

 ○ ’09.1.1.이후 최초로 양도하는 분부터 적용 

▣ 양도소득세 분납기한 연장(소득법 §112조)

□ 개정내용

종  전	개  정
□납부기한 경과후 45일내 분납	□납부기한 경과후 2월내 분납

□ 적용시기

 ○’09.1.1이후 최초로 신고․납부하는 분부터 적용(부칙6조)

   ※ ’08.11월,12월 양도자 중 예정신고기한 도래전에 신고․납부한 자에 대하여도 적용

    -납세협력의무를 조기에 성실하게 이행한 자에게 불이익을주는 것은 부당  

▣ 비사업용 토지 양도소득세 중과제도 개선(소득영 §168의14)

□ 개정내용

종  전	개  정
□ 중과대상 비사업용 토지에서 제외되는 토지 < 신 설 >  ○ 공익사업용 수용토지   - 사업인정고시일이 '06년말 이전   - 10년 이상 보유한 토지	□ 비사업용 토지 중과제도 개선   - 8년이상 재촌자경한 직계존속으로부터 상속(증여)받은 경우     * 도시지역에 편입된 농지 등은 제외  ○ 공익사업용 수용토지 요건 완화   - (좌 동)   - 5년 이상 보유한 토지(상속받은 토지는 피상속인이 취득한 날을 기준으로 취득요건 적용)

□ 적용시기

 ○ 공포일(2008.12.31)이 속하는 과세연도에 양도하는 분부터 적용

 ※ 「사업인정고시일로부터 5년이전 취득한 토지」를 비사업용토지에서 제외하는 규정의 개정연혁

    ’08.10.7. 사업인정고시일로부터 10년이전으로 개정하였다가 ’08.12.31. 5년으로 개정하고 그 시행시기를 ’08.1.1.이후 양도분으로 개정 

▣ 8년 자경농지 양도세 감면한도 확대(조특법 §133)

□ 개정내용

종  전	개  정
□8년 자경농지에 대한 양도세 감면한도 확대  ○ 과세기간별 : 1억원  ○ 자경 + 대토 : 5년간 1억원	□8년 자경농지 양도시 감면한도확대  ○ 과세기간별 8년자경농지 감면의 경우 1억원을 추가  ○ 5년간 한도적용시 8년자경농지 감면의 경우 2억원을 추가

※ 감면한도 연혁

   ’06년 ～ ’07년 : Total 1억, 자경+대토 5년간 1억

   ’04년 ～ ’05년 : Total 1억

   ’02년 ～ ’03년 : Total 2억, 자경 2억, 기타 1억(부칙6538호 28조, 2001.12.29)

   ’99년 ～ ’01년 : Total 3억, 자경 3억, 기타 1억 

□ 적용시기

 ○ 공포일(2008.12.31)이 속하는 과세연도에 양도하는 분부터 적용  

▣ 8년 자경농지 수용시 양도소득세 감면소득 계산방식 보완(조특영 §66)

□ 개정내용

종  전	개 정
□ 주거지역 등에 편입된 8년 자경농지가 공익사업용으로 수용되는 경우 양도소득세 100% 감면  ○ 계산방법:  양도소득금액 ×   주거지역 등에 편입되거나 환지예정지지정을 받은 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가	○ 양도당시의 기준시가를 ‘보상가액 산정시 기준시가’로 변경ㄲ

 □ 적용시기

 ○ 공포일(2008.12.31)이 속하는 과세연도에 양도하는 분부터 적용  

▣ 공익사업 수용시 양도세 감면율 확대(조특법 §77)

□ 개정내용

종  전	개  정
□공익사업을 위한 토지 등 수용시 양도세 감면  ○ 현금보상 : 10%  ○ 채권보상 : 15% (만기보유특약 체결시 : 20%)	□토지 등 수용시 감면율 10%p 인상  ○ 현금보상 : 20%  ○ 채권보상 : 25%(만기보유특약 체결 : 30%)  ○상속받은 토지등은 피상속인이 취득한 날을 기준으로 취득요건 적용

□ 적용시기

 ○ ’09.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 

▣ 개발제한구역내 토지 양도시 감면 신설(조특법 §77조의 3)

□ 개정내용

종  전	개  정
<신 설>	□ 개발제한구역내 매수청구․협의매수* 토지에 대한 양도세 감면(일몰시한 : ’11.12.31)   ※ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법§17․§20  ⓛ현지인으로서 개발제한구역지정이전 취득 : 50%감면   ※ 현지인 : 취득일부터 양도일까지 토지소재지 등에 거주하는 자  ②현지인으로서 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년이전 취득 : 30%감면  ③상속받은 토지등은 피상속인이 취득한 날을 기준으로 취득요건 적용

※ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제17조 : 매수청구 가능자

1. 개발제한구역으로 지정될 당시부터 계속하여 해당 토지를 소유한 자

2. 토지의 사용ㆍ수익이 사실상 불가능하게 되기 전에 해당 토지를 취득하여 계속 소유한 자

3. 제1호나 제2호에 해당하는 자로부터 해당 토지를 상속받아 계속하여 소유한 자

※ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제20조 : 협의매수

국토해양부장관은 개발제한구역을 지정한 목적을 달성하기 위하여 필요하면 소유자와 협의하여 매수 가능

□ 적용시기 : ’09.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용 

▣ 비수도권 소재 주택에 대한 과세특례(소득령 §155⑧, §167의5, 167의6)

□ 개정내용

종  전

개  정

<신 설>

□ 취학․근무상 형편․질병의 요양 등 실수요 목적으로 취득한 수도권 밖 소재 1주택(“비수도권소재 주택”이라 함) 소유시 일반주택만으로 비과세 판정 ※ 수도권 : 서울, 인천, 경기도지역(수도권정비계획법 제2조) ※ 비수도권소재 주택 요건(시행규칙에 규정 예정) - 가액․규모 : 제한 없음 - 소재지 : 기존주택과 다른 수도권 밖의 시․군에 소재 - 2008.11.28. 전에 실수요 목적으로 취득한 지방주택도 적용 □ 비수도권소재 주택 1세대 2주택 중과 제외(소득령§167의5, 167의6)    (조합원입주권을 포함한 2주택 중과도 제외됨) ※ 제출 서류 - (근무상 형편) “직장의 변경, 전근 등”으로 『재직증명서』제출 - (취학) “고등학교, 대학교의 취학”으로 『재학증명서』제출   * 유치원, 초등학교, 중학교 취학을 위해 취득한 주택은 실수요 목적의 주택취득으로 인정하지 않음 - (질병치료) “1년이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양”으로 『요양증명서』제출

□ 적용시기 :  ’08.11.28. 이후 양도분부터 적용 

▣ 농어촌주택 및 고향주택에 대한 양도세과세특례(조특법 §99조의 4)

□ 개정내용

종  전	개  정
□1세대1주택자가 농어촌주택을 취득하여 2주택이 된 경우, 기존주택 양도시 1주택자로 보아 요건 충족시 양도세 비과세  ○ 농어촌주택 취득기간 : ’03.1.1～’08.12.31  ○ 농어촌주택 취득가액 요건: 1.5억원 이하   ※ 농어촌주택 요건    ① 읍․면 지역 소재 주택, 단 수도권, 도시지역 소재 주택 제외    ② 대지 200평, 건물 45평 이내       [공동주택 35평 이내일 것] <신  설>	□농어촌주택 양도세 과세특례요건 완화  ○ 취득기간 3년연장 : ’03.1.1～’11.12.31  ○ 취득가액요건 상향조정 : 1.5억원→2억원 □고향주택에 대해 농어촌주택과 동일한 양도세 과세특례 허용  ○ 취득기간 : ’09.1.1～’11.12.31  ○취득가액요건 →2억원

※ 고향주택 요건 : 소재 지역 범위(① and ②), (조특영§99의4)

  ① 가족관계등록부 기준지 소재지로서 10년이상 거주사실이 있는 시

  ② 수도권 제외한 취득당시 인구 20만명 이하 시(시행규칙 상세규정 예정)

※ 주택면적 기준 : 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 

□ 적용시기 : ’09.1.1. 이후 최초로 취득하여 양도하는 분부터 적용 

▣ 중소기업의 공장이전에 대한 과세특례 신설(조특법 §85조의 8)

□ 개정내용

종  전	개  정
<신 설>	□공장이전시 양도소득세 과세특례 신설  ○대상 : 10년 이상 사업을 영위한 중소기업이 공장을 이전하는 경우  ○지원 : 양도소득세 2년거치 2년분할과세   ※ 법인 : 2년거치 2년분할 익금산입  ○사후관리: 공장이전 후 3년 이상 사업영위  ○적용기간: '09.01 ~ '11.12(3년)

※ 수도권과밀억제권역(산업단지는 제외)을 제외한 모든 지역으로 이전하는 경우 적용(조특영§79의9)

※ 추징 : 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도 확정신고시 납부

□ 적용시기

 ○ ’09.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

 

2. 비사업용토지(부재지주등) 및 사업용토지 

1. 비사업용 토지의 범위  

* 토지 양도자가 토지를 보유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간(기간기준)동안 지목 본래의 용도에 사용하지 않는 것 

* 토지의 본래 용도(예시) 

농지: 양도자가 재촌 하면서 농작물 경작 

임야: 양도자가 재촌 

목장용지: 양도자가 축산업 영위 

주택: 주택의 부수토지(주택면적의 5배 또는 10배 이하) 등   

2. 기간기준   

양도되는 토지가 아래 3가지 요건 중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지에 해당 

① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용 

② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용 

③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용   

3. 토지를 사업에 사용하는 것으로 보는 경우(예시)   

1) 농지(전. 답. 과수원) 

시 이상지역의 주거, 상업, 공업지역에 소재하지 않는 농지로서 상기 기간동안 재촌, 자경하는 농지  

2) 임야 

-상기 기간 동안 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야 

-공익상 필요 또는 산림의 보호 육성에 필요한 임야 

-거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야   

3) 목장용지 

축산업을 영위하는 자가 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적 범위내의 토지 

4) 주택의 부수토지 

주택정착면적의 5배(도시지역 안) 또는 10배(도시지역 밖) 이하의 토지 

5) 별장건물 및 그 부속토지 

일반적으로 비사업용이나, 읍면 소재, 일정규모(대지 660㎡, 주택연면적 150㎡)이하, 기준시가 1억원 이하인 경우 비사업용에서 제외 

6) 기타 토지(나대지, 잡종지 등)

-재산세(지방세)가 비과세, 면제되는 토지 

-재산세 별도합산 또는 분리과세대상 토지 

-거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 토지 

4. 상기 기준에 관계없이 사업용토지로 보는 경우(영 168의14 ③) 

1) 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지, 임야, 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 

2) 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야, 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 

3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 

4) 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지 

5) 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지 

6) 공장의 가동에 따른 소음, 분지, 악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용부속토지의 인접토지

7) 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농당시 소유하고 있던 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 

5. 농지(전, 답, 과수원)

1) 당해 토지가 실제 농지인지 여부 확인

2) 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 여부 확인

3) 양도자가 당해 농지를 일정기간 이상 재촌, 자경하였는지 및 당해 농지가 도시지역 내에 소재하는지 여부 확인 

* 재촌: 농지소재지 및 연접 시, 군, 구에 주민등록이 되어 있고, 사실상 거주하는 것

* 자경: 상시 농작업에 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작하는 것

* 도시지역: 특별시, 광역시, 시지역 중 주거, 사업, 공업지역(도시지역 내 개발제한구역 및 녹지지역은 제외) 

4) 재촌, 자경 간주하는 경우에 해당하는지 확인 

- 주말, 체험 영농 소유농지(세대당 300평)

* 2003,1.1이후 발급받은 농지취득자격증명으로 취득한 농지로서 세대별 소유면적이 1천평방미터(300평) 미만의 농지를 말하는 것임.

- 종자생산자, 농업기자재 생산자 소유농지

- 농지전용허가를 받은 농지, 농지 전용협의 완료농지 

- 농지개발사업지구 내 소재 농지(1,500㎡ 미만) 또는 한계농지의 정비사업으로 조 성된 농지(1,500㎡ 미만) 

- 농업기반공사 소유 농지, 비영리사업자 소유 농지, 매립농지 

- 개발사업자가 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우 

- 5년 이상 계속 재촌 자경한 농지를 소유자가 질병(1년 이상), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 공직취임 등의 사유로 재촌, 자경할 수 없어 임대 또는 사용대하는 경우   

6. 임야 

1) 당해 토지가 실제 임야인지 여부 확인

2) 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 여부 확인 

3) 양도자가 당해 임야를 일정기간 이상 재촌 하면서 소유하였는지 여부 확인 

4) 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야에 해당하는지 여부 검토(당해 용도기간 동안을 사업용으로 보는 임야)

- 산림유전자보호림, 보안림, 채종림, 시험림

- 영림계획인가를 받아 사업중인 임야, 산림법에 따른 특수개발지역 안의 임야

- 사찰림, 동유림, 문화재 보호구역 안의 임야

- 공원자연 보존지구 및 공원자연 환경지구 안의 임야, 도시공원 안의 임야

- 전통사찰이 소유하고 있는 경내지, 개발제한구역 안의 임야

- 군사시설 보호구역, 접도구역 안의 임야, 철도 보호지구 안의 임야

- 연안구역 안의 임야, 상수원 보호구역 안의 임야 

5) 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 보유기간, 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야에 해당하는지 여부 검토(당해기간을 사업용 기간으로 간주) 

- 임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야 

- 산림법에 따른 종묘 생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야 

- 산림법에 따른 자연 휴양림을 조성 또는 관리, 운영하는 사업에 사용되는 임야 

- 수목원조성및진흥에관한법률에 따른 수목원을 조성 또는 관리, 운영하는 사업에 사용되는 임야 

- 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야 

- 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 비영리 사업자가 그 사업에 직접 사용하는 임야 

- 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야 

＊ 상속개시일로부터 3년을 사업용으로 보는 것이므로 상속개시일로부터 5년이내 양도하는 경우 사업용의 기간기준요건을 갖춘 토지가 되는 것임 

- 종중이 소유한 임야(2005.12.31 이전에 취득한 것에 한함)   

7. 목장용지   

1) 당해 토지가 실제 목장용지인지 여부 확인 

2) 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 여부 확인

3) 양도자가 당해 목장용지를 일정기간 이상 축산업에 사용하였는지, 기준면적을 초과하는지, 당해 목장용지가 도시지역 내에 소재하는지 여부 확인 

4) 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 보유기간, 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지에 해당하는지 여부 검토(당해 용도기간을 사업용기간으로 간주)

- 상속받은 목장용지로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 것

- 종중소유 목장용지(2005.12.31 이전 취득분에 한함)

- 제사, 종교, 자선, 학술, 기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 비영리 사업자가 그 사업에 직접 사용하는 목장용지 

8. 주택의 부수토지

1) 당해 토지가 실제 주택부속토지인지 여부 확인

2) 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 여부 확인

3) 주택의 정착면적에 지역별 적용배율을 곱하여 일정기간 동안 기준면적 이내인지를 검토 

9. 별장건물 및 그 부속토지

1) 별장에서 제외되는 농어촌주택 및 그 부속토지인지를 검토 

* 별장의 경우에는 당해 건축물은 물론 그 부수토지 전체를 비사업용으로 보는 것임.

* 별장에서 제외되는 농어촌주택 및 그 부속토지의 요건

- 광역시와 수도권(연천군, 옹진군 제외)을 제외한 읍, 면지역에 소재할 것

- 국토의계획및이용에관한법률의 도시지역과 허가구역이 아닐 것

- 투기지역에 소재하지 않을 것

- 관광진흥법에 의한 관광단지가 아닐 것

- 대지면적이 660㎡이내이고 주택의 연면적이 150㎡이하일 것

- 건물과 부속토지의 가액이 기준시가 1억원 이하일 것 

10. 기타토지(나대지, 잡종지 등) 

1) 당해 토지의 실제 지목을 검토 

2) 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 여부 확인 

3) 당해 토지가 일정기간 이상 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 또는 재산세 별도합산 또는 분리과세 대상 토지인지 여부를 확인(재산세 종합합산과세대상을 비사업용으로 보는 것임)

4) 재산세 종합합산대상 토지이나 토지의 이용상황, 관계법령의 의무이행 여부, 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 관련이 있다고 인정되는 토지는 비사업용에서 제외(일정 요건 충족시)

- 운동경기업 법인의 선수훈련용 토지(기준면적 1.5배 이내)

- 체육시설용 토지(관련법령 시설, 설비기준 충족)

- 휴양시설용 토지, 청소년 수련시설용 토지, 하치장용 토지(설비기준 충족)

- 예비군훈련장용 토지(설비기준 충족)

- 무주택 1세대가 소유하는 200평 이내 토지 

단, 사업영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대하여는 지가대비 업종별 연간수입금액 비율을 적용 

- 주차전용 토지(비율 3%이상) 

- 골재채취장용 토지, 폐기물 수집및처리업용 토지, 광천지, 양어장 또는 지소용 토지 

- 사업시행자가 조성한 토지(토지의 조성이 완료된 날부터 2년이 경과한 토지는 제외) 

- 블록, 석물 또는 토관제조용 토지(비율 20%이상) 

<재산세 종합합산대상 토지(지방세법 182조)>   

○ 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지 

○ 건축물이 있더라도 건축물이 없는 토지로 보는 경우 

- 건축물시가표준액이 당해부속토지 시가표준액의 3%에 미달하는 건축물의 부속토지 

- 무허가 또는 사용승인 등을 받지 아니한 건축물의 부속토지 

○ 분리과세 대상토지 중 기준초과 토지 

○ 별도합산 대상토지 중 기준초과 토지 

○ 분리과세, 별도합산과세대상에서 제외된 모든 토지