개별공시지가와 토지보상

◎ 토지보상가격은 이렇게 평가됩니다  

보상가격은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사 및 평가하여 결정 · 공시한 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점 · 협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 지가변동률 및 생산자물가상승률, 기타 토지의 위치 · 형상 · 환경 · 이용 상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사업자가 평가하되 공적제한이 있는 대상토지는 제한이 없는 최상의 유효토지로 사용되고 있는 상태로 상정하여 평가하게 됩니다.    

◎ 개별공시지가는 토지보상가격과는 관계가 없습니다   

개별공시지가는 각 시 · 군 · 구별로 표준지공시지가를 기준으로 건교부에서 제공한 토지가격비준표(공적제한은 감가하여 산정)를 활용, 지가담당공무원이 조사 및 산정한후 일정의 절차를 거쳐 시 · 군 · 구청장이 결정 · 공시한 지가로서 국세 · 지방세 및 각종부담금과 사용료 등으로 활용될 뿐이고 토지보상과는 관계가 없습니다.   

위와 같이 토지보상가액 평가의 기준이 되는 공시지가 용어의 혼동(표준지공시지가와 개별공시지가)으로 인해 개별공시지가를 보상액산정의 기준으로 오해할 수 있으나 위에서 설명한 바와 같이 개별공시지가와 토지보상가액은 적용법령과 토지의 평가주체 및 평가방법이 다르며, 적용범위가 구분되어 있어 개별공시지가는 토지보상가액과는 전혀 관계가 없습니다.   

 <공시지가 : 개별공시지가와 표준지공시지가>

1989년도에 토지공개념제도가 출범되면서 합리적인 제도의 정착을 위하여는 당시 건설교통부의 기준지가, 행정자치부의과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 재정경제부의 감정 시가 등으로 다원화되어있는 토지가격체계를 하나로 통일시켜야 할 필요성이 대두되었고 이에 1989. 4. 1. "지가공시 및 토지등의평가에관한법률"이 제정되며 공적지가 제도로서의 "공시지가"가 탄생하게 되었습니다.  

"공시지가"는 크게 "표준지공시지가"와 "개별공시지가"로 구분되며 일반적으로 "공시지가"라 함은 건설교통부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 토지이용상황이나 주변환경 기타, 자연적, 사회적, 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고적정가격을 조사 · 평가하여 건설교통부장관이 결정 · 공시한매년 1월1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 말하며 이를 "공시지가" 또는 "표준지공시지가"라고 칭하게 되며,  

공시지가 즉, 표준지공시지가는 개별공시지가의 산정 기준은 물론 국가 · 지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있으며, 서울시의 3만2천여 필지를 포함하여 전국적으로 50만 필지가 표준지로 선정되어 있습니다.  

"개별공시지가"는 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준으로 토지 소재지 구청장이 관할구역내 토지의 특성을 조사하고 그 특성을 비교 표준지의 토지 특성과 비교하여 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증과 토지소유자의 의견수렴, 토지평가위원회 심의 및 건설교통부 장관의 확인 절차 등을 거쳐 구청장이 결정 · 공시하는 개별토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다.   

◎ 개별공시지가는 다음과 같이 토지관련 국세 및 지방세 부과기준으로 활용됨은 물론개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 쓰입니다