토지보상채권 

1. 채권수익률은 금리와 반대로 움직인다. 

금리가 오르면 채권가격이 떨어집니다. 왜 떨어지느냐 질문을 하실텐데요. 

간단히 말씀드리면 오늘 기준 6%에 정기예금을 들고 왔는데, 내일가서 보니 7%의 정기예금 금리를 준다면 하루차이로 이자 1%를 손해 본 것이겠죠? 이것을 '기회손실'이라고 합니다. 

기회손실을 계산하는 법은 가령 1억을 하루차이 이자 1%로 투자했다면, 

1억 * 0.01(1%)*355 / 365 = 97.2603만원 이지요.  

올 초 위례신도시 보상 때는 오히려 채권보상을 선호 했습니다. 

이유는 토공의 개발채권 이자율은 5.4%(3년만기) 인데 비해 시중에서 수익률은 4.5%이기에 0.9%의 차이만큼 이익이었기 때문입니다. 

1억*(5.4%-4.5%)/3년 = 300만원, 현금화시 1억300만원이었습니다.  

※ 토공의 토지개발채권은 현지인 채권과 부재지주용채권으로 나눠서 발행되는데, 현지인채권의 경우 3년만기 국고채 금리를 적용하나 3년만기 정기예금금리가 높을 경우 이를 적용합니다. 부재지주용은 시중은행의 3년만기 정기예금금리를 적용합니다.  

토지공사의 채권은 특수채로 분류되며 예금보험공사, 주택공사(주택토지공사예정), 한전, 도로 공사등의 특별법에 의해 설립된 법인들이 발행하는 채권이며 대부분 공사 발행이기에 공사채라고도 합니다. 국채나 지방채와는 별도로 법인의 신용도에 따라 신용등급을 평가하지만 공사는 국가부속기관으로 보기에 최고 등급인 AAA를 부여받습니다. 

안정성에서는 국채와 동일시 됩니다.  

위례신도시는 현금보상시 20% 양도세 감면, 채권보상시 25% 양도세 감면이었고 3년만기 특약시 30%의 양도세 감면입니다. 

고덕은 어떨지 봐야겠지만 비슷하게 준용된다면 대단히 큰 이득이라고 봅니다. 현금보다 10%의 양도세 이익과  2009년 세재개편안으로 2010년 1월부터는 예정신고에 대한 10% 세액공제 역시 사라지게 됩니다.  

그리고 동탄2신도시의 토지개발채권의 경우 외지인(서울)은 사려고 하고 현지인은 이게 뭔지도 몰라서 액면가의 3~4%가량 손해보고 판 경우가 많았습니다. 무지하기 때문에 이런 경우가 발생했는데요 채권의 만기보유시 유리한 조건이 많았습니다.  

2. 수익률 VS. 할인율 

현재 1억의 가치와 1년 뒤 1억, 2년 뒤 1억의 가치는 다르다. 

현재 1억의 가치가 미래에 얼마의 가치가 되는지 계산할 때 쓰는 이자율을 수익률이라 하고 미래의 1억이 현재 얼마의 가치를 지녔지를 계산할 때 쓰는 이자율을 할인율이라고 합니다.

1억으로 10%의 수익률로 1년 투자를 하면 1.1억이 되어 있을 것이요, 1년 후 1.1억원이 상환되는 채권이나 예금을 10%의 할인율로 계산하면 현재가치는 1억이겠지요. 

용어는 틀리지만 수익률과 할인율은 단지 현재와 미래의 양면에서 보는 방향이 다를 뿐 같은 개념입니다. 

투자에서도 현재 가치와 수익률을 안다면 미래의 현금흐름을 계산할 수 있고, 현재가치와 미래 현금흐름을 알면 수익률 또는 할인율을 계산 할 수 있습니다. 

이 방법으로 채권에서 미래에 발생하는 원리금을 현재 이자율로 할인하면 채권의 가격(현재가치)을 계산할 수 있습니다. 

만약 1만 원을 8% 수익률로 3년간 투자한다면 미래의 가치는 

1년 후 - 1만원 * (1+0.08) = 1만 800원 

2년 후 - 1만 800원 * (1+0.08) = 1만 1,664원 

3년 후 - 1만 1,664원 * (1+0.08) = 약 1만 2,597원입니다. 

즉, 1만 원 * (1+0.08) * (1+0.08) * (1+0.08) = 약 1만 2,597원( 3년간이니 (1+0.08)을 3번 곱하면 되지요 

반대로 3년 뒤의 1만원에 대한 8% 이자율로 할인 가치를 계산해 보면 

1만 원 ÷ (1+0.08) ÷ (1+0.08) ÷ (1+0.08) = 7938.32 원(3년 이니 역시 (1+0.08)을 3번 나누면 됩니다) 

3. 금리의 상승과 하락을 알아야 한다. 

1번과 2번을 이해하셨다면 앞으로 금리가 어떻게 진행될지 예상을 해서 투자를 해야겠습니다. 

통상적으로 금리가 하락할 때는 장기채권이 유리하고 금리가 상승할 때는 단기 채권이 유리합니다. 

그 이유는  금리가 하락하면 수익률은 올라 간다고 하였지요 

그럼 1년짜리와 3년짜리 만기 채권의 잔존만기에 따라 가격이 가중되어 오르내리게 됩니다.  

이는 곧 리스크와 직결됩니다. 금리가 오르거나 떨어지는 것에 따라 수익률이 변동하므로, 확정금리형 상품은 잔존만기가 있는데 이를 듀레이션(잔존만기)이라고 표현합니다. 

그렇기에 시장금리가 1% 상승 함에 따라 수익률은 떨어지므로 듀레이션(잔존만기)이 낮을 수록(단기 채권) 유리하고, 시장금리가 1% 하락 함에 따라 수익률은 올라가게 되므로 듀레이션(잔존만기)이 높을 수록(장기 채권) 유리하게 됩니다. 

듀레이션(잔존만기)을 계산하는 법은 

2년짜리 만기 채권의 1만원 투자시 듀레이션(잔존만기)은 1.5년이 될 것입니다. 

{(1*1만원)+(2*1만원)}÷2만원 = 1.5 

사실 채권은 경기 침체형 상품입니다. 금리가 내려가면 수익률이 높아지기 때문에 채권 펀드 매니저들은 어둠의 자식들이란 은어가 붙어다니기도 하지요. 경기가 무한정 좋다면야 우리는 채권에 투자할 필요가 전혀 없지만 자본주의의 생리상 경기는 변동성이 존재합니다. 

경기가 좋다면 일자리도 쉽게 구해지고 사업 또한 잘 되며, 개인들이 보유한 부동산이나 주식의 가치도 올라 갑니다. 

예금금리도 경기가 좋을 때는 높아지므로 예금할 돈이 많은 사람에게는 경기가 좋은게 좋겠지요. 

미국이나 서구에서는 장기 채권투자가 높은 매력을 가지고 있으며, 보험사나 은행등의 투자기관들은 자산배분을 이유로 장기채권을 많이 보유하고 있습니다. 우산을 파는 아들과 소금을 파는 아들이 양립하기에 어렵기에 둘 중에 하나에게 보험을 들어주는 것과 같습니다. 이제는 개인들도 경기가 나빠지는 것에 대비해서 채권에 대한 관심을 가져야 하며 수익률과 복리에 대한 계산을 익히기 위해서라도 기본적인 채권에 대해 이해를 해야 겠습니다. 

물론 대박을 노리는 분들이야 이런 채권금리에 대해 이해할 필요도 없고 그거 해서 언제 돈을 벌겠냐고 하시겠지만, 선진국에서는 주식, 채권, 부동산에 3분해서 투자하고 경기  변화와 자산가격에 맞춰서 조정해야 하는 것이 필수로 여겨지고 있습니다.

어찌보면 주식투자를 하는 분들은 반드시 채권투자로 리스크를 상쇄시켜야 할 것입니다. 사실 그렇게 하지 않는 분들이 많지만요. 

많은 분들이 간과하는게 부동산이 투자수익률이 가장 좋다고 느끼시는데,  

1986년 7월부터 2002년 7월까지 국채, 정기예금, 강남아파트에 투자해서 수익률을 보면, 

국민주택채권(560%), 정기예금(332%), 강남아파트 (215%), 주식(190%), 전국수준주택(75%)로 집계된 통계도 있습니다. 

물론 2002년 이후에 M1, M2증가와 저금리 기조로 부동산이 많이 올랐습니다. 그렇지만 대다수의 대박신화는 한정되어 있고 대다수의 안정적 소득으로 보면 예금이나 채권이 수익률이 더 좋다는 통계가 있고, 전국주택가격 증가율로 보면 예금보다 못한 결과가 나왔습니다. 

부동산으로 전부 대박이 난건 아닙니다. 실패한 분들도 상대적으로 많고 경매투자부터 일반투자까지 성공한 분들은 20%가 되지 못합니다. 과거에 잘 나간 사람이 지금은 사라진 경우도 많지요. 무조건 부동산, 주식에 투자한다고 다 돈을 벌지는 않았습니다. 오히려 실패한 사례가 더 많지만 실퍠사례는 이슈화되지 않기에 부동산은 현물은 남아 있기에 손해가 아니라고 생각하지요. 

하지만 토지에 투자하여 가격은 많이 올랐지만 지금 현금화가 어려운 경우라던지, 꼭지점에 투자해서 저점에 판 투자자들의 사례까지 본다면 절대적이지는 않지요. 수익률로 보면 형편없는 경우가 더 많습니다.

뭐, 고덕주민들과 지주분들의 결정이 중요하시겠지만 전문가와 상의하시고 앞으로의 경기상황을 잘 판단하시고 다른 지역 채권보상의 사례까지 짚어 보면서 결정하시도 늦지 않으리라 생각됩니다. 현명한 선택으로 소중한 재산 지키시기를 바라겠습니다. 

참고로 저도 현금보상 나오면 좋아할 사람이지만, 그러하지 못할 이유들이 더 많고. 무엇보다 현금보상이 되어도 실제 주변토지에 몰리는 사례는 극히 드물게 됩니다. 내가 사업이나 목적상 소유할 필요가 있다면 모르지만 요즘에는 인구고령화와 외지인이 많지에 다시 그 지역 토지에 투자하는 사례는 점점 줄어드는 추세이지요. 어짜피 통장으로 들어갈 것이라면 무엇이 옳고 그른 선택인지 짚어봐야 합니다. 어짜피 둘다 국가에서 발행하는 법화로서 가치는 국가와 운명을 같이 합니다. 양도세나 세액공제 혜택을 보았을때는 연내에 받는 것이 더 유리할 수도 있겠지요. 할인율만 따져서는 그 가치를 정확히 볼 수 없습니다.

<출처 : .. >