보상대토 및 채권보상

- 개발사업 보상시 대토 및 채권보상 활성화

- 보상금 관리강화를 통해 부동산시장 안정 제고

□ 정부는 보금자리주택, 2기신도시 등 각종 개발사업 시행으로 보상금이 늘어날 것으로 예상됨에 따라 이로인한 보상자금이 부동산 시장 불안요인이 되지 않도록 하기 위하여,

ㅇ 현금대신 대토보상과 채권보상을 활성화하는 내용의「보상금 관리강화 방안」을 마련 시행할 계획이라고 밝혔다.

□ 보상금을 현금대신 사업지구에 조성된 토지로 보상받는  대토보상이 활성화될 수 있도록 하기 위하여,  

 ㅇ 주택용지의 1인당 대토면적 상한을 현재 330㎡에서 990㎡로 상향조정하여 현재의 단독주택용지 위주의 대토에서 공동주택용지대토도 가능하도록 할 계획이다.

     (상업용지 면적상한 1,100㎡은 현행유지)

 ㅇ 아울러, 대토보상자에게 안정적 투자기회를 제공하기 위하여 대토를 현물출자하여 개발전문부동산투자회사(개발리츠)를 설립하고 공동주택건설사업 등 개발사업을 시행하여 수익을 배당받을 수 있도록 하는 방안도 추진할 계획이다.

 - 초기에 개발리츠 설립을 활성화하기 위하여 LH공사등 사업시행자가 리츠를 설립하는 방안도 검토할 예정이다.

 ㅇ 또한 대토보상 계약체결 1년후 대토보상자에게 대토보상 계약을 지속하거나 현금보상으로 전환할지를 선택하는 기회(1회)를 부여하는 이른바 “대토보상 옵션(Option)제”를 도입할 계획이다.

□ 채권보상 활성화 및 채권의 장기보유를 유도하기 위하여

 ㅇ 현재 3년만기 채권만 발행하면서 3년만기 국고채 금리 또는 3년만기 정기예금이자율를 적용하고 있으나, 5년만기 채권을 신규발행하고 이에따라 금리도 5년만기 국고채금리로 상향조정할 계획이다.  

    * ‘09.10월 3년만기 국고채 평균유통금리 : 4.47%(3년 정기예금 3.96)

    * ‘09.10월 5년만기 국고채 평균유통금리 : 4.91%

□ 또한, 토지 수용에 따른 보상금을 채권으로 받아 만기까지 보유하도록 유도하기 위하여 2012년말까지 3년간 한시적으로

 ㅇ 채권으로 보상받아 만기까지 보유한 경우 수용 토지에 대한 양도소득세 감면율을 현행 30%에서 만기 3년이상 채권을 만기까지 보유하는 경우 40%, 만기 5년이상 채권을 만기까지 보유하는 경우 50%로 각각 인상할 예정이다.

 ㅇ 아울러, 보상채권을 만기까지 보유하는 경우에 한하여 양도세 감면한도를 현행 연간 1억원에서 2억원으로 확대(5년간 3억원 범위내)할 계획이다.

□ 이번 대책이 시행되면, 대토 및 채권보상율이 5.6%(‘08)수준에서 15～20%수준으로 높아질 것으로 예상되어 보상자금의 시장유입을 줄임으로써 부동산시장 안정에 기여할 것으로 전망된다.

□ 아울러 정부는 금번 대책에 대하여 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’, ‘부동산투자회사법’, ‘조세특례제한법’ 등 관련법령을 조속히 개정하여 이르면 내년 초부터 시행할 예정이라고 밝혔다.

 ◇ 대토보상 개요

◇ 채권보상 개요

(단위 : 억원)

 ㅇ 보상금이 부동산시장에 유입될 경우 시장을 불안하게 할 우려가 있으므로 이를 사전에 차단하기 위함

 ㅇ 또한 대토보상은 원소유주의 재정착 측면에서도 활성화할 필요

 ㅇ 다수의 대토 토지 소유자들이 출자해서 부동산투자회사(개발리츠)를 설립하여 개발사업(공동주택건설등) 종료후 수익액을 배당받는 형식

 ㅇ 우선 동탄2지구등 2기 신도시에서 시범적으로 시행해 보고 타 신도시 및 보금자리 주택 사업지역까지 확대할 계획임

 ㅇ 개발사업의 일반적인 수익률 정도로 예상하며, 분양가상한제가 시행되어 과도한 초과이익이 발생하지 않을 것으로 전망

 ㅇ 신규 발행되는 채권으로 수요예측은 어려우나, 금리우대(5년 만기 국고채금리)와 양도세 감면율의 대폭확대(50%)등 장기보유 혜택부여로 수요가 점차 늘어날 것으로 예상

대토및채권보상활성화.hwp