양도소득세 문답사례

1. 혁신도시 내의 토지 및 건물이 수용될 경우 기준시가로 양도소득세 신고 가능한가요?

2006년의 경우 일정요건을 충족하는 경우 투기지역이라 하더라도 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고할 수 있었으나 2007년 세법개정으로 인하여 무조건 실지 보상가에 의하여 양도소득세를 신고하여야 하는 것입니다.

2. 부동산 취득 시 관계기관에 검인계약서를 제출하였는데 양도소득세 계산 시 취득가액은 검인계약서상의 금액이 되나요?

양도소득세를 실지거래가액으로 신고하는 경우에 취득가액은 실지로 취득에 사용된 금액을 말하는 것이므로 본인이 실지계약서를 가지고 있거나 대금지급등에 의하여 실지 취득가액을 입증하는 경우에는 그 입증된 금액을 취득가액으로 할 수 있는 것입니다. 이 경우 거래상대방이 기존에  양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였을 경우에는 상대방에게 과소 신고된 양도소득세에 대하여 관할 세무서에서 세금부과가 되는 것입니다.

3. 부재지주 농지의 경우 비사업용 토지로 보아 2007년 이후 양도할 경우 60%중과세 및 장기보유특별공제가 배제되는 것으로 알고 있는데 무조건 다 그런가요?

재촌하면서 자경하지 않는 농지의 경우 일정한 농지 이외에는 60% 중과세 및 장기보유특별공제가 배제되는 것입니다.

중과세에서 제외되는 일정한 농지로는

① 주말농장

② 장기보유농지(20년이상)

③ 종중소유농지

④ 상속/이농농지

⑤ 매립/한계농지 등이 있습니다.

4. 부동산을 미등기로 양도하는 경우에는 70%의 중과세율이 적용되는 데 적용이 되지 않는 경우가 있는지요?

미등기인 부동산을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제 및 기본공제 적용배제, 70%의 중과세율 적용 등 상당한 불이익을 적용 받으므로 양도소득세 부담이 매우 크나 아래의 경우에는 미등기 양도 제외 자산에 포함되어 불이익을 적용받지 않습니다.

1.  8년 자경농지 및 3년 이상 대토로 양도소득세를 감면 받는 경우

2. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업 등 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 수용하는 경우

3. 1세대1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 자경하던 농지가 수용되는 경우 절세할 수 있는 방안은?

녹지지역내의 농지나 도시지역의 주거/상업/공업지역으로 편입된 지 3년이 미 경과된 농지의 경우에는 농지소재지에 살면서 8년 이상 자경한 사실이 있는 경우에는 1억원까지는 세금을 면제해 줍니다. 이 경우 피상속인이 자경한 기간도 8년 자경에 포함하여 계산하는 것입니다. 또한 8년 이상 자경하지 않더라도 3년 이상 경작한 사실이 있는 농지의 경우에는 당해 농지 수용 후 2년 이내에 수용된 농지의 면적의 1/2이상의 농지를 취득하거나 보상가액의 1/3이상의 농지를 취득하여 3년 이상 자경하는 경우에는 1억원의 세액을 공제 하여 줍니다. 여기서 농지소재지란 당해 농지소재지 및 연접한 시/군/구를 말합니다.

이러한 8년 자경과 3년대토의 경우에는 5년간 공제 받을 수 있는 금액이 1억원이므로 각별히 주의를 요하여 세부적인 요건에 대하여는 전문가와 상의하여야 함.

6. 1세대 1주택자가 주택을 취득한 지가 얼마 안되어 3년이상 보유하지 못하고 수용되는 경우에도 세금을 납부하여야 하나요?

주택의 취득일이 사업인정고시일 이전인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 상관없이 1주택자에 대하여는 보상가액이 9억까지는 양도소득세를 납부하지 않습니다. 다만 보상가액이 9억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 분에 대하여는 양도소득세를 예정신고하고 납부하여야 합니다.

7. 8년 이상 자경한 사실을 입증하기 위해서 관할세무서에 제출하여야 하는 서류는 무엇이 있나요?

농지에 대한 감면을 받은 경우에는 해당요건에 대하여 검토하여야 하며 가장 중요한 것은 농지소재지에 살면서 자경하였는지 여부이며, 자경 여부를 입증하기 위해서는 해당 농지원부, 조합원증명서, 인우보증(이장 및 마을사람들의 확인서), 토지이용계획확인원, 주민등록초본, 농자재 구입영수증 등을 제출 하여야 하며 관할세무서에서는 감면세액이 클 경우에는 현지 답사하여 사실 확인을 보통은 하고 있습니다.